Sổ xanh là một loại sổ khá đặc thù mặc dù nó có tính pháp lý tương đương với sổ hồng và sổ đỏ hay sổ trắng nhưng không phải ai cũng biết đến sự tồn tại của loại sổ này.
Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu hơn về sổ xanh đồng thời các vấn đề liên quan đến pháp lý của sổ xanh và những điều cần lưu ý khi mua đất sổ xanh
Sổ xanh là gì?
Tương tự với cách gọi sổ đỏ, sổ hồng và sổ trắng, sổ xanh cũng vẫn là cách thường gọi của người dân dựa theo màu bìa của cuốn sổ
Hiểu một cách đơn giản, sổ xanh là cuốn sổ có bìa là màu xanh lá cây, theo tên gọi pháp lý của sổ xanh thì đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, do Lâm trường cấp cho người dân để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn. Khi sổ xanh hết hạn, khu đất đó sẽ bị lầm trường thu hồi nếu địa phương đó chưa có chính sách giao đất cho người dân
Mặc dù sổ xanh không được phổ biến như sổ đỏ hay sổ hồng, cũng không thường được nhắc đến trong các văn bản pháp luật hiện nay nhưng sổ xanh vẫn tồn tại trong nhiều giao dịch và khiến không ít các khách hàng cảm thấy lúng túng khi gặp phải loại sổ này.
Tìm hiểu về sổ trắng
Đất sổ xanh được xếp vào loại đất gì? Thời hạn sử dụng đất là bao nhiêu?
Theo quy định tại điều 10 Luật đất đai 2013 có nêu đất sổ xanh được xếp vào nhóm đất nông nghiệp, vì thế nhiều người gọi đây là sổ xanh đất nông nghiệp
Về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đã được quy định rõ tại Điều 126 Luật đất đai như sau:
- Thời hạn giao đất công nhận quyền sử dụng đất sổ xanh với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân là không vượt quá 50 năm.
- Thời hạn giao và cho thuê đất đối tổ chức sử dụng để sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp, làm muối không vượt quá 50 năm.
- Thời hạn giao và cho thuê đất đối tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không vượt quá 50 năm.
- Thời hạn giao và cho thuê đất với các tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm.
- Thời hạn giao và cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thực hiện các dự án tại Việt Nam được xem xét nhưng không thể vượt quá hạn mức 50 năm.
- Thời hạn giao và cho thuê đất đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội tương đối khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn không vượt quá mức 70 năm.
- Thời hạn giao và cho thuê đất dùng làm trụ sở tổ chức nước ngoài với mục đích là ngoại giao thì không quá 99 năm.
- Thời hạn giao và cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng vào các công việc như làm công ích của xã, phường, thị trấn không vượt quá 05 năm.
- Thời hạn đất xây dựng công trình của tổ chức công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh không quá 70 năm.
Đất sổ xanh có được chuyển nhượng không?
Theo quy định pháp luật, lâm trường chỉ cho thuê đất và người được cấp sổ xanh không được phép chuyển nhượng đất.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 192 Luật đất đai 2013, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện sau:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, có thể thấy đất sổ xanh có được chuyển nhượng nhưng chỉ được chuyển nhượng cho những người đã và đang sinh sống trong khu vực đó
Sổ xanh có vay được ngân hàng không?
Về mặt pháp lý, sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp được nhà nước công nhận, có giá trị pháp lý tương đương với các sổ hồng và sổ đỏ. Chính vì thế, sổ xanh hoàn toàn có thể dùng làm tài sản thế chấp vay ngân hàng
Tuy nhiên, đất sổ xanh đó cần đạt các điều kiện sau đây:
– Diện tích đất rừng sản xuất trong sổ xanh thế chấp không được vượt quá 300 ha.
– Đất ghi trong sổ xanh không được là đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng do không đảm bảo được điều kiện về người nhận thế chấp tài sản.
Đất sổ xanh có được xây nhà ở?
Theo quy định tại Điều 6, Luật đất đai năm 2013, đã quy định các nguyên tắc sau để được xây nhà trên đến bao gồm:
– Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
– Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy có thể thấy để đất sổ xanh có được xây nhà ở thì việc đầu tiên là cần chuyển mục đích sử dụng đất cho đúng mục đích quy hoạch và sử dụng đất của nó, tức là phải chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Câu hỏi đặt ra tiếp theo là sổ xanh đất nông nghiệp có thể chuyển sang đất ở không?
Chuyển đổi sổ xanh đất nông nghiệp sang đất ở
Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 57, Luật đất đai năm 2013 như sau:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm và đất làm muối;
– Chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Qua 7 trường hợp quy định ở trên, có thể thấy đất sổ xanh hoàn toàn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Đồng thời các nghĩa vụ tài chính, các quyền và nghĩa vụ liên quan, chế độ sử dụng đất cũng sẽ được thay đổi tương ứng với loại đất sau chuyển đổi.
Khi muốn chuyển đổi đất sổ xanh sang đất thổ cư, người có nhu cầu nên liên hệ với UBND cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết theo tình hình thực tế tại địa phương thời điểm đó
Nên lưu ý, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sổ xanh đất nông nghiệp có thể chuyển đổi sang sổ đỏ hoặc sổ hồng
Sổ xanh có thể chuyển đổi sang sổ đỏ?
Đây là câu hỏi được khá nhiều người quan tâm, tuy nhiên, do đất sổ xanh có đặc thù là đất lâm nghiệp và Lâm trường chỉ cho thuê đất với thời hạn nhất định và không được phép chuyển nhượng trừ các trường hợp đã nêu ra ở trên.
Vì vậy sổ xanh không thể chuyển đổi sang sổ đỏ ngoại trừ trường hợp đủ điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tại khoản 1, Điều 100, Luật đất đai 2013 đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định sở hữu một trong những loại giấy tờ sau sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/2013.
- Sổ hoặc giấy tờ nhà đất hợp lệ về các vấn đề như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền, các giấy tờ xác nhận cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương có gắn với đất.
- Sổ (giấy) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy xác nhận việc mua bán nhà ở gắn liền với đất có trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận chính xác đã sử dụng và làm vào trước ngày 15/10/1993.
- Các loại giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở có gắn liền với đất hoặc giấy tờ mua nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ.
Như vậy, sổ xanh có thể chuyển đổi sang sổ đỏ khi người sở hữu có một trong những loại giấy tờ trên
Mua đất sổ xanh nên lưu ý gì?
Do đất sổ xanh là một loại đất đặc thù thường có mức giá rất rẻ với diện tích lớn. Nên có không ít nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội sinh lời với loại đất này. Tuy nhiên, hiện nay trên thị trường bất động sản không ít trường hợp nhà đầu tư không cẩn thận với các tin tức về các khu vực đất sổ xanh sắp được chuyển đổi sang sổ đỏ mà xuống tiền đầu tư để rồi bị “hớ”
Vì thế một số lưu ý hữu ích sau đây trước khi mua đất sổ xanh có thể giúp ích bạn nếu đang quan tâm đến loại hình đất này:
- Nếu bạn đang muốn đầu tư phát triển lâm nghiệp thì đất sổ xanh là loại đất phù hợp hơn cả
- Nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đồng thời kiểm tra chéo với văn phòng đất đai hoặc UBND cấp huyện nhằm đảm bảo tính pháp lý của giấy tờ được cung cấp
- Nên lưu ý về thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất sẽ tính từ thời điểm Lâm trường giao đất cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thay vì tính từ thời điểm chuyển nhượng đất từ hộ gia đình, cá nhân này sang hộ gia đình, cá nhân khác
- Nếu bạn có ý định xây dựng nhà ở trên đất sổ xanh thì kiểm tra trực tiếp với UBND cấp huyện có thẩm quyền về khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó
- Nếu nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì người nhận chuyển nhượng phải sinh sống trong khu vực có đất rừng chuyển nhượng
- Và một số lưu ý khác về khảo sát giá thị trường cũng như kế hoạch sử dụng đất hợp lý nhằm đạt được lợi ích cao nhất
