Hiện nay, thị trường bất động sản luôn sôi động với hàng loạt các dự án mới ra của các chủ đầu tư khác nhau trên cả nước luôn thu hút được lượng lớn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ quan tâm rất nhiều tới vị trí, quy hoạch tổng mặt bằng của dự án đây chính là quy hoạch 1/500
Trong bài viết này sẽ giới thiệu tới bạn đọc, chi tiết về quy hoạch 1/500 và quy trình thực hiện quy hoạch 1/500
Quy hoạch 1/500 là gì?
Dựa theo khoản 2, Điều 30 của luật quy hoạch đô thị năm 2009 có nêu: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500”
Bản đồ quy hoạch 1/500 hay còn gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuậ và cơ sở hạ tầng trước khi tiến hành xây dựng
Quy hoạch 1/500 thường gắn với một dự án cụ thể và là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng
Mọi kích thước trên bản vẽ quy hoạch 1/500 sẽ tương ứng với kích thước thu nhỏ 500 lần so với kích thước thực tế. Quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất
Phân biệt giữa quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch 1/2000
Khi thực hiện dự án, các chủ đầu tư sẽ thực hiện các công việc xoay quoanh 2 loại tỷ lệ bản đồ quy hoạch chính là quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch chi tiết 1/2000. Tuy nhiên, vẫn có sự nhầm lẫn giữa chức năng của hai bản đồ quy hoạch này. Bảng so sánh sau đây sẽ cho bạn một cái nhìn tổng quan giữa 2 loại bản đồ quy hoạch phổ biến này
| Quy hoạch 1/2000 | Quy hoạch 1/500 | |
| Khái niệm | – Giai đoạn 1 trong quy hoạch xin khảo sát dự án – Bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị – Cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 | – Gia đoạn 2 trong quy hoạch – Triển khai và cụ thể hóa quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị của bản đồ quy hoạch 1/2000 – Là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng – Gắn liền với một dự án cụ thể |
| Nội dung quy hoạch | Lập các bản đồ không gian, kiến trúc, cảnh quan, quy hoạch giao thông, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, các sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện | Chi tiết hóa từng công trình: dân số, phương thức sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, đánh giá môi trường,… |
| Ý nghĩa | Nhằm quản lý đô thị | Cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung của dự án Bản đồ quy hoạch chi tiết và bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất |
| Người thực hiện | Chính quyền địa phương hoặc chủ đầu tư dự án | Chủ đầu tư dự án |
Xem thêm quy hoạch là gì? quy hoạch 1/5000, quy hoạch 1/10000, quy hoạch 1/2000
Cơ sở pháp lý lập và phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500
Dự án cần và không cần lập quy hoạch 1/500
Theo quy định của pháp luật hiện hành: “Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết”
Khi đó, chủ đầu tư cần vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, thiết kế về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở sao cho phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch, đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật
Các trường hợp được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cần và không cần xin giấy phép xây dựng
Các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được miễn giấy phép xây dựng
Theo quy định tại khoản 2, điều 89 của bộ luật xây dựng 2014 có nêu rõ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
- Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
- Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
- Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
- Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
- Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
- Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Các trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng
Những trường hợp khác ngoài những trường hợp đã nêu ra ở trên đều cần phải xin giấy phép xây dựng kể cả khi đã có quy hoạch 1/500
Những cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500
Theo điều 31 Nghị định 37/2010 NĐ-CP đã nêu rõ các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 bao gồm:
- Bộ xây dựng: phê duyệt các đồ án quy hoạch 1/500 với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của thủ tướng chính phủ
- UBND cấp tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh
- UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn
Lưu ý: trong thực tế có một số UBND cấp tỉnh ủy quyền việc phê duyệt cho cơ quan có chuyên môn như Sở quy hoạch kiến trúc
Trong tất cả mọi trường hợp phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận/huyện thì nhất thiết phải có ý kiến thống nhất của sở quy hoạch kiến trúc hay của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp quận/huyện phê duyệt
Chính vì những lý do này, khi các dự án đã có quy hoạch 1/500 được phép xây dựng đều đảm bảo được tính pháp lý rất cao. Sau này khi cấp sổ, các cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định dựa trên quy hoạch xây dựng chi tiết.
Tạo cơ sở an tâm và thuận lợi cho người mua khi chủ đầu tư phân phối dự án ra thị trường. Trong trường hợp dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng chưa có giấy phép xây dựng trong các trường không được miễn giấy phép xây dựng đã nêu ở trên thì người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh những phiền phức sau khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất
Quy trình lập đồ án quy hoạch 1/500
Để thực hiện quy hoạch 1/500 được phê duyệt cần phải tuân theo những quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Quốc hội cho từng vùng cụ thể. Quốc hội phê duyệt sẽ triển khai xuống từng quận, huyện. Các bước như sau:
- Tờ trình đề nghị thẩm định bản quy hoạch. Đây là cơ sở quan trọng để cấp có thẩm quyền xem xét phê duyệt bản quy hoạch đã thực hiện
- Phê duyệt từ những người thực hiện dự án (Chủ đầu tư, doanh nghiệp, tổ chức bất kỳ) lập bản quy hoạch xây dựng
- Các văn bản có nội dung thông tin, tài liệu về việc quy hoạch dự án cho cấp có thẩm quyền xem xét. Các văn bản đều phải có giá trị pháp lý khi được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền thẩm định
- Văn bản công nhận đơn vị đấu thầu xây dựng dự án là chủ đầu tư hoặc chứng nhận việc đầu tư dự án từ cơ quan có thẩm quyền đang có giá trị hiệu lực
- Đưa ra các bản thuyết trình để bảo vệ đồ án quy hoạch 1/500, các bản vẽ khác được thực hiện đính kèm với bản vẽ chính của dự án. Bản vẽ thống kê thu nhỏ trên khổ giấy A3, các loại chú thích, phụ lục đi kèm để các cấp có thẩm quyền có thể hình dung được ý tưởng, quy hoạch mà chủ đầu tư định thực hiện
- Dự thảo về nhiệm vụ cần thực hiện trong quy hoạch chi tiết 1/500 khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Khi thực hiện đầy đủ các yếu tố nêu trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, đưa ra quyết định phê duyệt bản quy hoạch 1/500. Căn cứ vào đó, các đơn vị sẽ tiến hành các hoạt động tiếp theo đối với dự án một cách dễ dàng và thuận lợi
