Đất thổ cư là loại đất thường có giá trị thặng dư cao nhất. Các nhà đầu tư đều chủ yếu tập trung vào các khu đất thuộc đất thổ cư do thời hạn sử dụng lâu dài và nhiều tiềm năng tăng giá.
Trong bài viết này sẽ cung cấp cho bạn các thông tin hữu ích về đất thổ cư. Hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây
Đất thổ cư là gì?
Theo pháp luật hiện hành, không có khái niệm hoặc quy định nào liên quan tới đất thổ cư. Đây là cách gọi theo các văn bản pháp luật đã cũ mà hiện nay không còn được sử dụng trong các văn bản hiện đại
Thổ cư theo nghĩa Hán Việt là đất ở. Chính vì vậy nó được sử dụng chính trong các văn bản pháp luật cũ của nhà nước Việt Nam trong chế độ cũ.
Hiện nay theo pháp luật, đất được phân loại thành 3 nhóm chính: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng cụ thể như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ…
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là ODT) và đối với đất thổ cư do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thường được cấp giấy chứng nhận sử dụng lâu dài
Tìm hiểu các ký tự đất trên bản đồ địa chính
Điều kiện và thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư là gì?
Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trước tiên khu đất đó cần đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp có thẩm quyền.
Quy định tại khoản 1 Điều 168 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì đất được phép chuyển quyền sử dụng phải có đủ 4 điều kiện sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
- Đất không bị vướng tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Khu đất đó còn thời hạn sử dụng
Theo điều 52 Luật đất đai 2013 quy định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Bên cạnh đó theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, tất cả các loại đất muốn chuyển sang đất ở (hay đất thổ cư) phải xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Như vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở chỉ có thể được các cấp chính quyền phê duyệt khi cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở thành đất ở khi và chỉ khi:
- Khu đất muốn chuyển đổi nằm trong khu vực được phép chuyển đổi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận/huyện
- Cấp chính quyền nhận được đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Các bước chuyển đổi sang đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 1 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)
Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ
Phương thức 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
Phương thức 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
Bước 3: Xử lý hồ sơ thủ tục
Đây là bước xử lý của các cơ quan chính quyền. Người nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu chú ý tới các khoản tiền cần nộp cho cơ quan chức năng
Bước 4: Trả kết quả
Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư là gì?
Với đất ở tại nông thôn (ONT)
- Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán địa phương
- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp đảm bảo thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn
- Nhà nước hiện nay cũng có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dẫn cư sẵn có, hạn chế sử dụng đất nông nghiệp để mở rộng khu dân cư
Với đất ở tại đô thị (ODT)
- Đất ở tại đô thị phải được đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại
- Nhà nước cũng có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở, có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị
- UBND tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất tại địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở
- Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị
Đất thổ cư có phải đóng thuế không?
Câu trả lời là đất thổ cư có phải đóng thuế
Hiện nay, mỗi loại đất nhà nước đều có chính sách thuế riêng, đảm bảo người dân thực hiện đúng đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Khi bạn chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn có thể phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế và lệ phí theo quy định hiện hành
Sau đây sẽ là công thức chung tính thuế đất 1 năm của 1 mảnh đất:
Số thuế phải nộp = (Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m2 đất) x (Thuế suất) – Số thuế được miễn giảm(nếu có)
Tìm hiểu chi tiết trong bài viết cách tính thuế đất thổ cư
Những điều cần lưu ý khi mua đất thổ cư
Đất thổ cư là loại đất có lượng giao dịch mua bán cao nhất trong tất cả các loại đất do mục đích sử dụng của chúng thiết thực với đời sống, khả năng sinh lời của chúng cao,… Chính vì vậy bạn nên nằm lòng một số lưu ý sau đây để tránh những rủi ro không đáng có khi mua bán đất thổ cư
Mua bán đất thổ cư có pháp lý rõ ràng
Bạn nên chọn mua những lô đất có giấy chứng nhận là sổ đỏ hoặc sổ hồng, không bị vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch
Hiện nay có khá nhiều đối tượng lợi dụng lòng tin, sự thiếu hiểu biết của người mua mà làm giả sổ đỏ khiến nhiều người mua rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”. Nếu bạn vẫn chưa biết cách phân biệt sổ đỏ giả thật có thể tham khảo tại đây
Cẩn trọng với giấy mua bán đất thổ cư viết tay hay nói cách khác là mua bán đất vi bằng
Bạn nên kiểm tra xem loại giấy tờ đó có hiệu lực chuyển đổi không, tính pháp lý có đảm bảo không? Nếu bạn chưa có kinh nghiệm thì có thể hỏi người có kinh nghiệm hoặc các công ty tư vấn luật, văn phòng công chứng trước khi tiến hành giao dịch. Đặc biệt phải giao dịch ngay tại Văn phòng công chứng để chuyển thành văn bản hợp pháp
Xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán đất
Bạn nên đọc kỹ các điều khoản hợp đồng trước khi ký kết nhằm tránh những tranh chấp không đáng có xảy ra sau này. Đảm bảo chữ ký của cả 2 bên đều có hiệu lực
Mong rằng qua bài viết này, bạn đọc có thể tìm thấy cho mình những thông tin đầy đủ nhất về đất thổ cư là gì và các kiến thức liên quan khác
