Đấu giá đất là cách gọi tắt của đấu giá quyền sử dụng đất cũng giống như bao hình thức đấu giá khác, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về người trả giá cao nhất theo quy luật thông thường. Đấu giá đất còn được biết đến là một trong những nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Tuy nhiên hiện nay, với quy định phức tạp của pháp luật về đấu giá đất khiến nhiều người không khỏi bối rối khi nhắc đến đấu giá đất. Chính vì thế hãy theo dõi bài viết này để bạn đọc có thể hiểu hơn về các quy định cũng như quy trình diễn ra đấu giá quyền sử dụng đất nhé
Đấu giá đất là gì?
Đấu giá đất (tên gọi đầy đủ là đấu giá quyền sử dụng đất) là một hình thức mua – bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong một cuộc đấu giá đất, người tham gia đấu giá sẽ đưa mức giá cho khu đất với mức giá khởi điểm và các bước giá được quy định bởi Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở Tài chính được ủy quyền. Kết thúc phiên đấu giá, khu đất sẽ thuộc về người trả giá cao nhất và được chủ tịch UBND ra thông báo trúng đấu giá
Đấu giá đất diễn ra khi nào và khi nào không cần đấu giá đất
Điều kiện để khu đất được phép đưa ra đấu giá:
Theo quy định tại Điều 119, Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:
- Đất đấu giá phải là khu đất sạch tức là đã được giải phóng mặt, đất có tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của Nhà nước và không bị lấn chiếm, cho thuê hoặc xảy ra tranh chấp,…
- Đã có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Được Sở Quy hoạch và kiến trúc phê duyệt và khớp nối quy hoạch chung
- Được Sở Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm để làm cơ sở bán đấu giá
- Khu đất đã có đầy đủ hạ tầng, đường giao thông, hệ thống cấp điện, thoát nước,…
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra trong trường hợp nào?
Theo điều lệ tại Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể sau:
- Giao đất ở tại nông thôn và đô thị cho cá nhân, hộ gia đình
- Cho thuê đất, giao đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng cho mục đích công ích để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản.
- Cho thuê đất và giao đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý cơ sở hoạt động sự nghiệp, trụ sở làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước.
- Đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê mua, bán hoặc cho thuê.
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho thuê/chuyển nhượng.
- Sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Sử dụng đất dịch vụ, thương mại; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Trên đây là những trường hợp đất được đưa ra đấu giá, trong trường hợp đất được đưa vào đấu giá nhưng không có hoặc chỉ có duy nhất 1 người tham gia đấu giá hoặc khu đất đã trải qua 2 lần đấu giá không thành công thì Nhà nước sẽ thực hiện cho thuê, giao đất không thông qua đấu giá.
Không phải đấu giá đất trong trường hợp nào?
Dưới đây là một số trường hợp khi đất không phải thông qua đấu giá:
- Khu đất được miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
- Giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Sử dụng đất quy định tại điều B, G, Khoản 1, Khoản 2, Điều 56 trong Luật Đất đai năm 2013.
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Đất được sử dụng cho mục đích hoạt động khoáng sản
- Sử dụng đất cho mục đích đầu tư xây dựng dự án nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, tái định cư.
- Giao đất ở cho cán bộ, công viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
- Giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở, chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Những trường hợp khác do Thủ tướng quyết định.
Nguyên tắc đấu giá đất
Tại Điều 117 luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
- Quy trình đấu giá phải được thực hiện công khai, độc lập, trung thực, công bằng, khách quan; bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá đất cần được thực hiện theo đúng thủ tục, trình tự tuân thủ các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và đất đai
Các hình thức đấu giá đất
Theo quy định tại luật đấu giá tài sản hiện hành, các cấp chính quyền tham gia đấu giá có thể tổ chức đấu giá đất theo 4 hình thức sau đây:
- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói
- Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp một vòng
- Đấu giá trực tuyến
Tìm hiểu đấu thầu là gì? Các hình thức, phương thức và loại hình đấu thầu
Đất đấu giá có giá khởi điểm là bao nhiêu?
Việc quy định mức giá khởi điểm sẽ được các cấp chính quyền có thẩm quyền như Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở Tài chính được ủy quyền
Việc đưa ra mức giá khởi điểm cho một khu đất sẽ được xác định dựa trên giá thị trường tại thời điểm diễn ra đấu giá trong điều kiện bình thường và sẽ phụ thuộc vào hình thức giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền
Trong trường hợp khi phiên đấu giá không thành công do mức giá khởi điểm cao thì sẽ được xác định lại trong phiên đấu giá tiếp theo
Người tham gia đấu giá đất có thể là những ai?
Người tham gia đấu giá đất sẽ được chia thành 2 nhóm:
- Nhóm 1: nhóm có toàn quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá
- Cá nhân
- Hộ gia đình
- Nhóm 2: nhóm bị giới hạn quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, nhóm này sau khi trúng đấu giá đất chỉ được phép thực hiện các dự án để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê nhằm hạn chế việc sở hữu quyền sử dụng đất của nhóm này
- Tổ chức kinh tế
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Quy trình thực hiện dự án đấu giá đất
Mỗi phiên đấu giá sẽ có những quy trình khác nhau phụ thuộc vào thời điểm và chính sách của từng địa phương. Nhưng thông thường, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ diễn ra theo các bước sau:
Lập phương án đấu giá đất
Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến Phòng tài nguyên và môi trường để thẩm định sau đó được trình lên UBND có thẩm quyền quyết định đấu giá đất theo điều 7 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Lập hồ sơ chuẩn bị đấu giá đất
UBND có thẩm quyền quyết định đấu giá đất theo Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Ra quyết định đấu giá đất
Quyết định sẽ được ban hành bằng văn bản bởi cơ quan chính quyền sở tại có thẩm quyền theo Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Cơ quan có thẩm quyền xác định giá khởi điểm của khu đất đấu giá
Sở tài nguyên và môi trường sẽ xác định mức giá khởi điểm của khu đất đấu giá bao gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền trên đất nếu có theo Điều 8 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Thuê đơn vị thực hiện phiên đấu giá đất
Đơn vị tổ chức đấu giá đất lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện phiên đấu giá đất theo Điều 10 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Thông báo mời tham gia phiên đấu giá
Sẽ được ban hành một bộ hồ sơ mời tham gia đấu giá do cơ quan chính quyền có thẩm quyền trong đó có hướng dẫn chi tiết các bước tham gia đấu thầu
Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Đơn vị thực hiện phiên đấu giá được thuê sẽ có trách nhiệm thực hiện và giám sát phiên đấu giá theo Điều 11 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Đưa ra kết quả của cuộc đấu giá quyền sử dụng đất
Quy định tại điều 12 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP có nêu rõ:
- Đơn vị thực hiện việc đấu giá đất bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện đấu giá cho đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá đất
- Không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, phía đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá đất lập hồ sơ gửi Phòng tài nguyên và môi trường để trình UBND có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có thông báo trung đấu gia quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 13 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP như sau:
- Cơ quan thuế gửi văn bản thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho chủ thể trúng đấu giá
- Chủ thể trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền phí và lệ phí sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước. Sau đó chuyển chứng từ đã nộp tiền tới Phòng tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 14 TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP
Quy trình hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất đấu giá
Ưu điểm và nhược điểm của đấu giá đất
Ưu điểm
- Tính minh bạch của những khu đất này là rất rõ ràng do được Cơ quan chính quyền Nhà nước công khai thực hiện
- Những lô đất đấu giá đều là những lô đất sạch, người trúng đấu giá sẽ không phải bận tâm về các vấn đề giải phóng mặt bằng, dính quy hoạch treo, dính tranh chấp,…
- Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra nhanh chóng và đơn giản hơn do khu đất đấu giá là do chính các Cơ quan ban ngành chuyển quyền sử dụng đất. Có thể được cấp ngay sau khi người trúng đấu giá hoàn tất nộp tiền vào kho bạc nhà nước
- Giảm bớt các rủi ro về lừa đảo do làm việc trực tiếp với các cơ quan nhà nước
- Các tổ chức tín dụng sẽ dễ dàng hơn trong việc xét duyệt hồ sơ vay vốn mua đất đối với khu đất đấu giá
- Người trúng đấu giá có thời hạn nộp tiền kéo dài đến 3 thagns kể từ ngày có thông báo trúng đấu giá
Nhược điểm
- Giá khởi điểm của khu đất đấu giá thường thấp hơn mức giá thực tế, vì vậy nhiều chủ thể tham gia đấu giá không trúng đấu giá do trả dựa trên mức giá khởi điểm hoặc do cuộc đấu giá được tổ chức theo hình bỏ phiếu kín thì có thể dẫn tới các chủ thể tham gia khó nắm bắt được mức giá được đưa ra của những chủ thể khác
- Việc cạnh tranh trong đấu giá đất là rất lớn, nhiều môi giới trả mức giá rất cao khiến người có nhu cầu thật khó có thểm trúng đấu giá
Đất đấu giá có nên mua?
Như đã nêu trong các phần trên của bài viết, đất đấu giá thường hoàn toàn rõ ràng về pháp lý do người bán là cơ quan Nhà nước. Bên cạnh đó người mua còn được hưởng lợi các mặt về cơ sở hạ tầng đã được các chủ đầu tư ở đây chính là Cơ quan nhà nước xây dựng đầy đủ theo luật định và cơ lợi thế trong việc vay vốn ngân hàng để mua đất đấu giá
Tuy nhiên, lợi thế về pháp lý là hoàn toàn an tâm nhưng quyết định mua hay không vẫn tùy thuộc ở bạn vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như mục đích mua khu đất, khả năng sinh lời của khu đất nếu bạn mua với ý định kinh doanh hoặc năng lực tài chính của bạn,…
Trên đây là các khái niệm, quy trình và các ưu nhược điểm của hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Mong bài viết đã mang lại cho bạn những kiến thức mà bạn đang tìm kiếm
