Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam trong thời gian qua đã diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn trên cả nước, tạo động lực thúc đẩy tốc độ đô thị hóa trên cả nước từ đó nâng cao đời sống người dân, từng bước đưa Việt Nam lên một tầm cao mới.
Mặc dù, đô thị, khu đô thị là những cụm từ được nhắc đến thường xuyên trong thời gian qua nhưng các khái niệm này vẫn chưa được hiểu một cách đầy đủ đối với đại đa số người dân
Trong bài viết này sẽ cung cấp tới bạn đọc một bức tranh tổng quan nhất về đô thị và khu đô thị. Hãy cũng đón đọc nhé.
Đô thị là gì?
Đô thị là khu vực tập trung nhiều người làm việc trong các lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp sinh sống, là nơi có tốc độ phát triển lớn về nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội và dịch vụ của cả nước, tỉnh, thành phố (thành phố trực thuộc tỉnh và trung ương), thị xã, thị trấn
Theo pháp luật quy định tại Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05.10.2001 của Chính phủ, đô thị là các điểm tập trung dân cư đạt các tiêu chuẩn cơ bản sau:
- Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định
- Quy mô dân số ít nhất là 4000 người có mật độ dân cư phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị
- Tỉ lệ lao động làm trong các lĩnh vực phi nông nghiệp tối thiểu đạt 65% trên tổng số người lao động đang sống trong khu vực
- Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu đạt 70% mức quy chuẩn đối với từng loại đô thị
Trên đây là khái niệm về đô thị tại Việt Nam hiện nay, vậy khu đô thị khác gì so với đô thị
Khu đô thị là gì?
Theo định nghĩa của Bộ Xây Dựng trong quy định tại khoản 3 điều 1.2 của QCXDVN 01:2008/BXD đã quy định rõ: “Khu đô thị là khu vực xây dựng một hoặc nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ phục vụ khu đô thị; cũng có thể xuất hiện các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng”
Khu đô thị mới là gì?
Bên cạnh khu đô thị, theo quy định pháp luật tại khoản 3, điều 3 luật quy hoạch đô thị 2009 có nêu rõ: “Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở”
Trong quy định tại Khoản 9 Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ định nghĩa: “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị”
Qua 2 định nghĩa được quy định tại điều luật trên, có thể hiểu: “Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở trên một khu đất được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất xây dựng đô thị”
Các tiêu chí công nhận khu đô thị mới
- Diện tích khu đô thị mới phải từ 50ha trở lên, nếu khu vực cải tạo đô thị hiện tại thì có thể nhỏ hơn nhưng không nhỏ hơn 20ha
- Quy mô dân số hoặc số lượng căn hộ thuộc khu đô thị từ 5.000 người trở lên hoặc tương đương khoảng 1.000 căn hộ, hộ gia đình các loại, được tính cho các nhà chung cư cao tầng, thấp tầng, các loại biệt thự, nhà ở phân lô đất theo quy hoạch chi tiết
- Vị trí khu đô thị mới phù hợp với quy hoạch xây dựng địa phương
Tiêu chí đánh giá khu đô thị
- Sự hình thành khu đô thị phải tuân thủ pháp luật và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ.
- Xây dựng các công trình kiến trúc phù hợp quy hoạch, hài hoà cảnh quan và bảo vệ môi trường.
- Quản lý xây dựng và bảo trì công trình theo đúng quy định về hiện hành đầu tư.
- Môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện.
- Quản lý, khai thác sử dụng khu đô thị mới vì lợi ích công cộng, xã hội
Quy hoạch khu đô thị như thế nào?
Quy định tại luật Quy hoạch đô thị (số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2019) định nghĩa quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị
Trong đó:
- Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững
- Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định các khu chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung
- Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Các quy định về quy hoạch khu chức năng đô thị
Các khu chức năng đô thị trong quy hoạch chi tiết cần tuân theo các quy định sau:
- Khu chức năng đô thị phải ở vị trí phù hợp, đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ cảnh quan, phòng chống cháy và phải được liên hệ thuận tiện với nhau bằng hệ thống giao thông hợp lý và an toàn, đảm bảo bán kính phục vụ của các công trình công cộng, dịch vụ và công viên cây xanh.
- Phân khu chức năng đô thị phải tận dụng địa hình tự nhiên, hiện trạng kinh tế, xã hội và công trình xây dựng để tổ chức không gian đô thị và bố trí hệ thống kỹ thuật đạt hiệu quả cao về thẩm mỹ, về đầu tư và khai thác sử dụng.
- Tổ chức không gian đô thị trên mặt đất và dưới mặt đất phải được kết nối hợp lý.
- Quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng phải được xác định trên cơ sở các Điều kiện cụ thể của từng khu vực: mục tiêu quy hoạch; Điều kiện tự nhiên và hiện trạng; quỹ đất phát triển…; đảm bảo môi trường sống và làm việc thuận lợi cho người dân, nâng cao hiệu quả quỹ đất hướng tới phát triển bền vững.
Phân loại các dự án khu đô thị
Theo quy định tại khoản 9, điều 2 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, khu đô thị được coi như một dự án phát triển bất động sản cần được phê duyệt bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới
- Dự án tái thiết khu đô thị
- Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị
- Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp
Cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận dự án khu đô thị
Theo điều 21 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP đã nêu rõ:
1. Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các trường hợp sau đây:
a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên;
b) Dự án thuộc địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên hoặc khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư các dự án còn lại.
